umowa przedwstępna przeniesienia praw do działki

Umowa przeniesienia praw do działki jest ważnym elementem procedury zmiany nabywcy praw do niej. Tę kwestię regulują zapisy ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych art. 41 ust. 1. Dowiedz się więcej i pobierz wzór takiej umowy! Wniosek o zatwierdzenie umowy przeniesienia działki rekreacyjnej, + druk zawiera przykładowy wzór nieruchomości uregulowanej w art. Kodeksu cywilnego. Pamiętaj, aby sporządzić umowę tak by zabezpieczyć swoje prawa. Umowa przedwstępna kupna działki d 1. Skuteczność przeniesienia prawa do działki wynikającego z niniejszej umowy zależy od zatwierdzenia przez Polski Związek Działkowców – Rodzinny Ogród Działkowy „Kopanka” w Kopance na zasadach określonych w art. 41 ustawy. Formularz wniosku o zatwierdzenie przeniesienia prawa do działki stanowi załącznik do umowy. 2. Zarówno bowiem umowa przedwstępna, cesja uprawnień z tej umowy, jak i umowa przyrzeczona zmierzały do jednego celu ekonomicznego w postaci dostawy nieruchomości. Jeżeli zatem czynność przewidziana w umowie przedwstępnej może być finalnie zakwalifikowana jako dostawa, to również cesja praw i obowiązków wynikających z umowy W pierwszej kolejności strony powinny zawrzeć umowę kupna-sprzedaży działki, która określa warunki przeniesienia własności na kupującego. Następnie kupujący powinien zgłosić zmianę właściciela w odpowiednim urzędzie (np. w urzędzie gminy lub starostwie). nonton film love lesson 2013 sub indonesia. Umowa przedwstępna jest dokumentem, który zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości właściwej umowy sprzedaży. Powszechnie zawierana jest przy zakupie mieszkania czy domu z rynku wtórnego, ale nierzadko decydują się na jej podpisanie nabywcy i deweloperzy. Jak wygląda umowa przedwstępna z deweloperem? Na które paragrafy zwrócić uwagę? Kiedy ją podpisywać, a kiedy lepiej zrezygnować? Sprawdź szczegółowe omówienie umowy przedwstępnej z deweloperem i pobierz bezpłatnie wzór! Ważne: część zapisów zawartych we wzorze ulegnie zmianie 1 lipca 2022 roku w związku z wejściem w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej (ustawy o ochronie nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Czym jest umowa przedwstępna z deweloperem? Na rynku pierwotnym przy zakupie mieszkania od dewelopera spotkać się można z czterema rodzajami umów, tj. umową rezerwacyjną (kontrowersyjną w branży nieruchomości), przedwstępną sprzedaży, umową deweloperską i umową ustanowienia własności lokalu i sprzedaży. Umowa przedwstępna ze względu na swój charakter i formę analogiczną do umowy deweloperskiej jest mało popularna, ale to nie oznacza, że nie występuje wcale. Nie będzie niczym niezwykłym propozycja jej podpisania. Umowa przedwstępna powinna w tym przypadku przyjąć formę aktu notarialnego, by nabywca mógł sądownie dochodzić zawarcia umowy deweloperskiej, gdyby deweloper uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Ustawa deweloperska nie wprowadza żadnych odrębnych postanowień co do wyglądu zapisów czy formy umowy przedwstępnej deweloperskiej. Jej postać reguluje art. 389–390 kodeksu cywilnego, tak jak w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego. Umowa przedwstępna z deweloperem powinna zawierać wszystkie elementy wymienione w art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (lub w art. 35 w przypadku nowej ustawy deweloperskiej) niezbędne do zawarcia umowy finalnej, a zatem: określenie stron umowy; miejsce i data podpisania umowy; cena przedmiotu sprzedaży, nabycia prawa do nieruchomości; informację o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja budowlana dewelopera (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela nieruchomości, obciążeń hipotecznych czy służebności); określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego bądź budynku wielorodzinnego, w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń w mieszkaniu; określenie zakresu i standardu wykończenia mieszkania, do których wykonania jest zobowiązany deweloper; termin przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego (numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku), gwarancji bankowej (nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji) albo gwarancji ubezpieczeniowej (nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji); numer pozwolenia na budowę oraz nazwa organu, który je wydał z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji budowlanej; określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; i inne. W umowie przedwstępnej przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego nabywca powinien zadbać o to, by deweloper zapewnił mu środki ochrony w postaci prospektu informacyjnego czy wpłaty środków pieniężnych na poczet ceny zakupu nieruchomości. Tytuł dokumentu i numer aktu Repertorium A numer 1233/2021 AKT NOTARIALNY W zasadzie umowa przedwstępna z deweloperem nie musi mieć formy urzędowej, jednak jej notarialne potwierdzenie pozwala dochodzić realizacji zawartych w niej postanowień przed sądem. W artykule omawiamy paragrafy notarialnie zawartej umowy przedwstępnej z deweloperem, zatem dokument będzie nosił tytuł Akt notarialny i zostanie opatrzony indywidualnym numerem repertorium, czyli wykazu prowadzonych przez notariusza akt. Data i określenie stron umowy Dnia trzydziestego czerwca dwa tysiące dwudziestego pierwszego (30 VI 2021) roku, przede mną, notariuszem Anną Nowak, w Kancelarii Notarialnej w Mieście przy ulicy Przykładowej nr 10, stawili się: 1. Jan Kowalski, syn Stanisława Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 66-100 Miasto nr 11, PESEL 70023111111, dowód osobisty AAA 123456 – działający jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: BUDUJE DOMY Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS 0000112233, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu dzisiejszym oraz pełnomocnictwa z dnia roku nr 1111/2020, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. Piotr Nowak, syn Jana i Zofii, jak podaje zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, dowód osobisty BBB 123456, jego żona 3. Pamela Nowak, córka Henryka i Haliny, jak podaje zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, dowód osobisty CCC 123456, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”), których tożsamość ustaliłam na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. Zapisy aktu notarialnego umowy przedwstępnej z deweloperem rozpoczyna określenie dokładnej daty sporządzenia, odczytania i podpisania dokumentu. Datę zapisuje się również słownie w celu uniknięcia pomyłki. W tym samym akapicie imię, nazwisko, nazwę i adres kancelarii prawnej wpisuje notariusz, który sporządza akt. Następnie w kolejności wpisywani są uczestnicy, czyli strony umowy, zobowiązani do potwierdzenia swojej tożsamości dowodem osobistym. Poza imieniem i nazwiskiem oraz podstawowymi danymi personalnymi przy deweloperze pojawia się informacja o firmie deweloperskiej (nazwa, adres firmy, nr KRS) oraz pełnomocnictwie nadanym przedstawicielowi dewelopera. W sytuacji, gdy nabywców jest kilku (np. małżeństwo), widnieje informacja o pokrewieństwie między wskazanymi osobami. Jeśli małżeństwo razem kupuje nieruchomość z rynku pierwotnego, mając wspólność majątkową, to oboje zobowiązani są stawić się u notariusza i podpisać akt (ewentualnie z aktualnym pełnomocnictwem współmałżonka). Tożsamość stawających ustaliłam na podstawie okazanych dowodów osobistych, powołanych przy nazwiskach. Stawający oświadczyli, że nie zachodzą okoliczności uzasadniające unieważnienie ich dowodów osobistych stosownie do treści art. 50 ust. 3 pkt 6 w związku z treścią art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 sierpnia 2010 roku o dowodach osobistych (tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 167 poz. 1131). Notariusz w następnej kolejności umieszcza podobną do wyżej informację mówiącą o sposobie ustalenia tożsamości stron umowy, a także np. miejsca zamieszkania na podstawie przedstawionych mu dokumentów. Oświadczenia dewelopera Deweloper to inwestor, który lokuje własne pieniądze w budowę nieruchomości mieszkalnych, biurowych, handlowych czy przemysłowych, po to, by je sprzedać bądź wynająć i na tym zyskać. Zazwyczaj deweloper kupuje nieruchomość, czyli działkę budowlaną, w ciekawej i atrakcyjnej lokalizacji, potem nadzoruje cały proces inwestycyjny (od projektu budynku po jego wykończenie) i sprzedaż bądź wynajem nowo wybudowanej nieruchomości. Ze względu na brak dobrej regulacji prawnej czynności deweloperskich i częste nadużycia ze strony przedsiębiorców kilka lat temu nabywcy nieruchomości deweloperskich zostali objęci specjalnymi prawami, które zapewniają im ochronę przed nieuczciwie postępującymi deweloperami. Zasady te zostały zawarte w tzw. ustawie deweloperskiej (a od 1 lipca 2022 r. w nowej ustawie deweloperskiej), która reguluje sposób ochrony praw osób nabywających mieszkanie lub dom, a wobec których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości. UMOWA PRZEDWSTĘPNA § 1. Deweloper oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości położonej w Mieście obręb ewidencyjny 110, składającej się z działki nr 11/1 o powierzchni 0,1555 ha, dla której Sąd Rejonowy w Mieście Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KWW/00112233/2, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy deweloperskie i umowy przedwstępne przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, Deweloper, który kupuje działkę na własność, a następnie stawia na niej budynek, jest właścicielem obu nieruchomości. Sprzedając mieszkania, zobowiązany jest przekazać nowym nabywcom prawo własności do danych lokali mieszkalnych czy domu. Nie może podpisać umowy przedwstępnej czy deweloperskiej z różnymi nabywcami, obiecując im sprzedaż tej samej nieruchomości. Umowa przedwstępna z deweloperem zawierana notarialnie daje możliwość wpisania roszczeń kupujących mieszkanie w dziale III KW nieruchomości, co jest pewnym zabezpieczeniem praw nabywcy. – dział IV ww. księgi wieczystej wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, W dziale IV księgi wieczystej wpisywane jest obciążenie nieruchomości hipoteką umowną. Deweloper zobowiązuje się, że nie będzie zaciągał kredytu, dla którego zabezpieczeniem byłaby przedmiotowa nieruchomość. – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności zrealizował przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą „Osiedle Pod Kasztanami etap I”. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmowało budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z 50 lokalami mieszkalnymi, 50 pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z 50 miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany jest zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ARTBUD z siedzibą w Mieście i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta Miasta z dnia roku SDR 123/DP/12/2021, Deweloper nie musi zajmować się wyłącznie budownictwem mieszkaniowym, zakres działań inwestycyjnych może obejmować także biurowce, centra handlowe czy obiekty przemysłowe. W tym punkcie powinno być w miarę dokładnie opisane przedsięwzięcie budowlane, w ramach którego powstał przedmiot umowy, czyli lokal mieszkalny. Notariusz umieszcza także podstawową informację o dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. – w ramach inwestycji została wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na 30 miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. Ważna dla nabywcy nieruchomości informacja o tym, że nie ma ograniczenia prawa własności ani naruszenia posiadania nieruchomości, a zatem mieszkanie wolne jest od roszczeń osób trzecich. Opis dokumentów przedstawionych przez dewelopera § 2. Deweloper przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, kopię decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania oraz zaświadczenie o samodzielności lokali, Podobnie jak w przypadku umowy sprzedaży mieszkania właściciel nieruchomości zobowiązany jest przedłożyć dokumenty poświadczające prawo własności, odpis z księgi wieczystej nieruchomości. Dodatkowo deweloper musi dysponować kopiami decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania oraz zaświadczeniem o samodzielności lokali. O czym mówią przywołane dokumenty? Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego Zgodnie z art. 34 ust. 5 prawa budowlanego inwestor, który spełnia warunki uzyskania pozwolenia na budowę, może żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, która poprzedza wydanie właściwego dokumentu dającego prawo rozpoczęcia budowy, czyli pozwolenia na budowę. Uwaga, na podstawie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego nie można rozpoczynać wznoszenia nieruchomości. Jedynym zezwoleniem na wszczęcie budowy jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego zatwierdza projekt budowlany, ale nie jest dokumentem zezwalającym na rozpoczęcie robót budowlanych. Decyzja taka ważna jest przez określony w niej czas, ale nie dłużej niż rok. Pozwolenie na użytkowanie Przed rozpoczęciem użytkowania budynku mieszkalnego deweloper musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie, składając właściwy wniosek w urzędzie. Jeszcze przed złożeniem takiego wniosku inwestor musi powiadomić Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną o zamiarze użytkowania nieruchomości. Służby muszą wyrazić swoje stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem, a jeśli tego nie uczynią w ciągu 14 dni, uznaje się, że nie wyrażają sprzeciwu i nie mają uwag. Za użytkowanie nieruchomości bez pozwolenia grozi kara finansowa. Zaświadczenie o samodzielności lokalu Dokument ten potwierdza, że dany lokal mieszkalny może być wyodrębniony z całego budynku jako indywidualna nieruchomość. To zaświadczenie jest konieczne dla ustanowienia odrębnego prawa własności dla tego konkretnego lokalu. Deweloper jest właścicielem budynku mieszkalnego, ale by nabywcy kolejnych lokali mieszkalnych mogli posiadać do nich prawo własności, konieczne jest ustanowienie samodzielności dla każdego z lokali. Odrębna własność lokalu sprowadza się do tego, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności, ale jednocześnie posiada udziały w gruncie i częściach wspólnych budynku. Określenie przedmiotu umowy, czyli charakterystyka mieszkania § 3. Przedmiotem umowy jest :------------------- a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze 10 składający się z pokoju z aneksem kuchennym, dwóch sypialni, łazienki z WC i holu, o powierzchni użytkowej 40,00 m2 + balkon o powierzchni 10,50 m2 (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na III piętrze budynku nr 2 przy ulicy Wzorowej w Mieście wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr 10 o powierzchni 2,00 m2 wraz udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali, b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości 1/20 części z pow. 781,88 m2 (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr 1) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. Istotnym elementem umowy przedwstępnej z deweloperem jest opis przedmiotu sprzedaży, czyli lokalu mieszkalnego. Poza powierzchnią użytkową mieszkania podaje się ilość i rodzaj pomieszczeń, z jakich składa się lokal, oraz jego położenie względem budynku mieszkalnego. W tym paragrafie można znaleźć również informację o wielkości udziałów właściciela nieruchomości w częściach wspólnych. Opis zobowiązań dewelopera i nabywcy § 4. Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr 10 w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału 1/50 w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Deweloper jako właściciel nowo wybudowanej nieruchomości, czyli budynku mieszkalnego, zobowiązany jest aktem notarialnym do ustanowienia odrębnej własności dla każdego lokalu, po to by nabywca mógł otrzymać prawo własności do swojego mieszkania. Pierwszym krokiem do ustanowienia odrębnej własności dla mieszkania w bloku jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Lokal z odrębną własnością to inaczej oddzielony od gruntu i budynku przedmiot własności, który posiada pewne udziały w gruncie i częściach wspólnych budynku. Ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości § 5. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości brutto 317 000,00 (trzysta siedemnaście tysięcy) złotych, na co składa się cena za lokal w kwocie 300 000,00 złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8%, cena za pomieszczenie gospodarcze w kwocie 1 000,00 złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8% oraz udział w garażu wielostanowiskowym w wysokości 16 000,00 złotych brutto, w tym podatek VAT wg stopy 23%. 2. Kupujący oświadcza, że zapłacił już sprzedającemu tytułem zadatku w dniu dzisiejszym kwotę ……………… (słownie: ………………………) złotych, co sprzedający potwierdza. Strony ustaliły, że w razie wykonania umowy zadatek ulegnie zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży, w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po jednej ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 3. Pozostałą część ceny sprzedaży to jest kwotę ………….…… zł (słownie:……………….…) Kupujący zapłaci Sprzedającemu w terminie do trzech dni od podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży z udzielonego mu kredytu bankowego bezpośrednio na rachunek bankowy Sprzedającego. Kluczową kwestią porozumienia między sprzedającym a kupującym, w tym przypadku deweloperem i nabywcą, jest cena zakupu mieszkania. W umowie przedwstępnej z deweloperem dokładna kwota sprzedaży nieruchomości musi się pojawić i suma ta jest wiążąca dla obu stron do samego zakończenia transakcji (chyba że obie strony zrezygnują z pewnych prac budowlanych lub zdecydują się na dodatkowe prace odpłatnie, wówczas sporządza się kosztorys i postanowienia w formie pisemnej). Zgodnie z ustaleniami między stronami umowy kupujący płaci zadatek w określonej kwocie. Zadatek to suma pieniężna, która stanowi zabezpieczenie wywiązania się stron z umowy. Zgodnie z charakterem zadatku, jeśli deweloper wycofa się ze sprzedaży mieszkania, nabywcy należy się suma dwukrotnie wyższa. Jeśli nabywca zrezygnuje z zakupu lokalu, to suma przez niego wpłacona jako zadatek zostaje u dewelopera, czyli sprzedającego nieruchomość. Umowa przedwstępna z deweloperem ma formę notarialną, a zatem strony umowy mogą dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej. Okres zawarcia umowy § 6. 1. Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia roku. Właściwe jest podanie czasu, jaki mają strony umowy na zawarcie docelowej umowy sprzedaży nieruchomości. 2. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego, ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. Przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości inwestor zgłasza się do nabywcy w celu przystąpienia do przeglądu technicznego mieszkania. To często długo wyczekiwany przez nabywcę moment, któremu towarzyszą ogromne emocje. To jednocześnie niezwykle ważne wydarzenie, od którego zależy jakość wykończenia mieszkania, więc warto, by kupujący wyjątkowo skrupulatnie przyjrzał się, w jakim stanie jest lokal, czy jest zgodny z ustaleniami między stronami i czy wymaga jakichś poprawek. Wyróżnia się dwie formy dokumentu: protokół odbioru technicznego i protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego. Pierwszy z tych protokołów dotyczy oceny stanu technicznego lokalu i wiąże się ze spisaniem występujących w nim wad. Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu, poza oceną techniczną, obejmuje również spisanie stanu liczników i wydanie kluczy do mieszkania. W obu dokumentach powinny pojawić się takie informacje, jak: data sporządzenia protokołu, dane stron umowy i opis przedmiotu sprzedaży (mieszkania wraz z przynależnymi pomieszczeniami). Przy protokole odbioru technicznego należy wpisać zgłaszane przez nabywcę usterki i zastrzeżenia co do stanu technicznego mieszkania, a także ustalenia między stronami co do sposobu i czasu ich usunięcia (przez dewelopera). Nie należy obawiać się zgłaszać zauważonych usterek, bowiem to w interesie nabywcy jest, by otrzymał mieszkanie w przyrzeczonym stanie. § 7. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym, Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego § 8. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: Piotr Nowak, zamieszkały: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 75023111111, Pamela Nowak, zamieszkała: 11-100 Miasteczko, ulica Wzorowa nr 11, PESEL 77043111111, Uczestnik: BUDUJE DOMY Sp. z z siedzibą w Poznaniu, ulica Prosta nr 1, zgodnie wnoszą, aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w Mieście VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer KWW/00112233/2 dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz Piotra Nowaka, PESEL 75023111111 i Pameli Nowak, PESEL 77043111111, wynikających z zawarcia niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży, tj. zobowiązania do ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą KWW/00112233/2, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. Obowiązek złożenia wniosku do Sądu Wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu do księgi wieczystej spoczywa na właścicielu nieruchomości. Wniosek składa się w formie pisemnej na właściwym formularzu, który można uzyskać w urzędzie bądź pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. W przypadku umowy zawieranej notarialnie, to notariusz w imieniu nabywców, wyśle wypełniony wniosek do właściwego sądu. Koszty sądowe i notarialne § 9. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają kupujących, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają kupujących. § 10. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie art. 43 ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 167 poz. 1398), za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, b) wynagrodzenie za czynności notarialne z §§ 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ( 148, w kwocie 450,00 złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie 200,00 złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty 600,00 złotych, czyli 138,00 złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę 938,00 (dziewięćset trzydzieści osiem) złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu A K T ten został odczytany, przyjęty i Koszty sporządzenia aktu notarialnego opłaca nabywca nieruchomości. Jakiego rodzaju są to opłaty, czego dotyczą i jakiej kwoty można się spodziewać? Opłata sądowa To stała kwota 150 zł pobierana od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami, własności nieruchomości rolnej (do 5 ha), praw osobistych i roszczeń. Koszty notarialne, tzw. taksa notarialna Maksymalną wysokość opłat, jakie pobiera notariusz za określone czynności notarialne, podaje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za pracę. Wysokość tej kwoty, w odróżnieniu od opłat sądowych, można negocjować. Wysokość maksymalnego wynagrodzenia dla notariusza przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości zależy od wartości rynkowej nieruchomości i tak: do 3 000 zł – 100 zł; powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł; powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł; powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków darowizn nie więcej niż 7 500 zł. Notariusz odczytuje sporządzony akt i upewnia się, że uczestnicy dokładnie rozumieją jego treść i znaczenie, a akt jest zgodny z ich wolą. Następuje podpisanie dokumentu przez strony umowy. Umowa przedwstępna z deweloperem - wzór Repertorium A numer 1233/2015 Uwaga: jest to przykładowa treść umowy przygotowanej w formie aktu notarialnego zawierającego fikcyjne dane. Wszelka zbieżność z rzeczywistością jest zupełnie przypadkowa. W konkretnej sprawie treść aktu notarialnego przygotowuje wybrany przez strony umowy notariusz, zatem treść ta będzie odbiegać od podanej zwłaszcza co do kolejności poszczególnych postanowień umowy i sposobu ich formułowania. AKT NOTARIALNY Dnia ………………………… (…………………………) roku, przede mną notariuszem ………………………… w Kancelarii Notarialnej w ………………………… przy ulicy ………………………… nr …………………………, stawili się: 1. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty ………………………… – działająca jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: ………………………… Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, (zwana w dalszej treści aktu również „Deweloperem”), wpisanej do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr KRS …………………………, co wynika z okazanej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego wydanego w dniu ………………………… roku oraz pełnomocnictwa z dnia ………………………… roku …………………………, jednocześnie zapewniając, że pełnomocnictwo to do dnia dzisiejszego nie wygasło, nie zostało zmienione ani odwołane. 2. …………………………, syn ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, jego żona, 3. …………………………, córka ………………………… i …………………………, jak podaje zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, dowód osobisty …………………………, (zwani w dalszej treści aktu również „Nabywcą”). których tożsamość ustaliłem na podstawie okazanych wyżej powołanych dowodów osobistych. UMOWA PRZEDWSTĘPNA § 1. Deweloper oświadcza, że: – jest właścicielem nieruchomości położonej w ………………………… obręb ewidencyjny …………………………, składającej się z działki nr ………………………… o powierzchni …………………………, dla której Sąd Rejonowy w ………………………… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …………………………, – w dziale III ww. księgi wieczystej wpisywane są sukcesywnie roszczenia osób, z którymi Deweloper podpisuje umowy deweloperskie i umowy przedwstępne przy czym przedmiotem tych umów nie jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a Deweloper oświadcza, że nie zawrze umów, które byłyby tożsame z przedmiotem tej umowy, – dział IV ww. księgi wieczystej wolny jest od wpisów, a Deweloper oświadcza, że dział ten zostanie wolny od wpisów, – przedmiotem jego działalności jest budownictwo mieszkaniowe i w ramach prowadzonej działalności zrealizował przedsięwzięcie deweloperskie pod nazwą …………………………. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmowało budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zwanego dalej w umowie budynkiem, z ………………………… lokalami mieszkalnymi, ………………………… pomieszczeniami przynależnymi i z jednym garażem wielostanowiskowym z ………………………… miejscami postojowymi, zlokalizowanego na ww. nieruchomości, budynek zbudowany jest zgodnie z projektem sporządzonym przez Biuro Architektoniczne ………………………… z siedzibą w ………………………… i na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę wydanej przez Prezydenta Miasta ………………………… z dnia ………………………… roku …………………………, – w ramach inwestycji wykonana na nieruchomości następująca infrastruktura techniczna: przyłącze sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej, sieci elektrycznej i gazowej oraz drogi dojazdowe, ciągi piesze i parking na ………………………… miejsc parkingowych, – nie toczy się żadne postępowanie w sprawie odjęcia lub ograniczenia prawa własności, ani też naruszenia bądź przywrócenia posiadania Nieruchomości. § 2. Deweloper przy zawarciu tej umowy okazał: odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, kopię decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego, kopię decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania oraz zaświadczenie o samodzielności lokali. § 3. Przedmiotem umowy jest: a) samodzielny Lokal Mieszkalny, o numerze ………………………… składający się z …………………………, …………………………, …………………………, o powierzchni użytkowej ………………………… + balkon o powierzchni ………………………… (nie wliczony do powierzchni lokalu), położony na ………………………… piętrze budynku nr ………………………… przy ulicy ………………………… w ………………………… wraz z przynależnym do lokalu mieszkalnego pomieszczeniem gospodarczym nr ………………………… o powierzchni ………………………… wraz udziałem częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokali. b) udział we współwłasności w garażu wielostanowiskowym zbudowanym w przyziemiu Budynku w wielkości ………………………… części z pow. ………………………… (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z wydzielonego Miejsca Postojowego nr …………………………) wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych w Nieruchomości wspólnej i w Budynku i urządzeniach (instalacjach) nie służących do wyłącznego użytku właścicieli/współwłaścicieli poszczególnych lokal. § 4. Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności opisanego wyżej lokalu mieszkalnego nr ………………………… w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej oraz przeniesienia własności lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich na rzecz Nabywcy oraz do ustanowienia odrębnej własności garażu wielostanowiskowego i sprzedania na rzecz Nabywcy udziału ………………………… w garażu wielostanowiskowym, w stanie wykończenia opisanym w załączniku do niniejszej umowy, z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 1, wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych, a Nabywca oświadcza, że zobowiązuje się przedmioty tego aktu kupić oraz spełnić świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. § 5. 1. Cenę nabycia strony określają w wysokości brutto ………………………… (…………………………) złotych, na co składa się cena za lokal w kwocie ………………………… złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8%, cena za pomieszczenie gospodarcze w kwocie ………………………… złotych brutto w tym podatek VAT wg stopy 8% oraz udział w garażu wielostanowiskowym w wysokości ………………………… złotych brutto, w tym podatek VAT wg stopy 23%. 2. Kupujący oświadcza, że zapłacił już sprzedającemu tytułem zadatku w dniu dzisiejszym kwotę ………………………… (słownie: …………………………) złotych, co sprzedający potwierdza. Strony ustaliły, że w razie wykonania umowy zadatek ulegnie zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży, w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po jednej ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 3. Pozostałą część ceny sprzedaży to jest kwotę ………………………… zł (słownie: …………………………) Kupujący zapłaci Sprzedającemu w terminie do trzech dni od podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży z udzielonego mu kredytu bankowego bezpośrednio na rachunek bankowy Sprzedającego. § 6. 1. Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia ………………………… roku. 2. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej Deweloper wezwie Nabywcę do przystąpienia do przeglądu technicznego ustalając datę przeglądu. Celem przeglądu jest zgłoszenie przez Nabywcę ewentualnych wad przedmiotu umowy. W czasie przeglądu technicznego Nabywca ma prawo zgłaszać spostrzeżone usterki, które ujęte zostaną w protokole z przeglądu. § 7. Od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu i udziału w garażu wielostanowiskowym, Deweloper ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy na zasadach ustalonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. § 8. Wniosek wieczystoksięgowy. Wnioskodawcy: …………………………, zamieszkały: …………………………, PESEL …………………………, …………………………, zamieszkała: …………………………, PESEL …………………………, Uczestnik: ………………………… z siedzibą w …………………………, ulica …………………………, zgodnie wnoszą aby na podstawie tego aktu Sąd Rejonowy w ………………………… VII Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III księgi wieczystej numer ………………………… dokonał wpisu praw i roszczeń na rzecz …………………………, PESEL ………………………… i …………………………, PESEL …………………………, wynikających z zawarcia niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży, tj. zobowiązania do ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na ich rzecz ww. lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem gospodarczym oraz udziału w garażu wielostanowiskowym z określeniem prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, położonych w budynku budowanym na działkach objętych księgą wieczystą …………………………, za ustaloną cenę, w ustalonym w przedmiotowej umowie terminie. § 9. Koszty sporządzenia tego aktu i opłaty z nim związane obciążają kupujących, a koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży i opłaty z nim związane obciążają kupujących. § 10. Pobrano: a) opłatę sądową na podstawie art. 43 ustawy z dnia roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( 167 za wpis roszczenia, w kwocie 150,00 złotych, wynagrodzenie za czynności notarialne z § 3 i 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ( Nr 148, w kwocie ………………………… złotych, c) wynagrodzenie za czynności notarialne z §16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia roku w/w, w kwocie ………………………… złotych, d) podatek od towarów i usług VAT – 23% od kwoty ………………………… złotych, czyli ………………………… złotych. Razem za oryginał tego aktu pobrano kwotę ………………………… (…………………………) złotych. Kwota powyższa nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego. A K T ten został odczytany, przyjęty i podpisany. Fot. tytułowa: Biznes zdjęcie utworzone przez freepik - Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest formą zobowiązania do zawarcia w przyszłości innej, konkretnie oznaczonej umowy. W rzeczywistości może dotyczyć wielu różnych przedmiotów, w tym także nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać o tym, aby taka umowa została sporządzona w odpowiedniej formie i zawierała w sobie konkretne elementy – od tego zależy ważność i skuteczność danego przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zobowiązaniem do zawarcia innej umowy w oznaczonym czasie. Jest to kontrakt, na mocy którego w przyszłości ma dojść do zaciągnięcia innego zobowiązania, określanego mianem umowy przyrzeczonej. Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta. Umowa przedwstępna w rzeczywistości może poprzedzać każdy rodzaj umowy, w praktyce najczęściej pojawia się ona jednak przy sprzedaży nieruchomości. Zasadniczym celem takiego zobowiązania jest niejako zabezpieczenie przedmiotu umowy przed wykupem przez inną osobę – przyszły kupujący rezerwuje sobie w ten sposób prawo do nabycia nieruchomości w oznaczonym czasie. Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego, przez umowę przedwstępną powinniśmy rozumieć zobowiązanie, przez które jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania. Nie jest to umowa samodzielna, stanowiąc jedynie instrument prowadzący do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie ma własnej charakterystyki, a właściwość i ocena konkretnych umów przedwstępnych zależy od tego, do jakiego typu umowy przyrzeczonej zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomościPodstawowym skutkiem zawarcia jakiejkolwiek umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości innej umowy, zgodnie z ustalonymi warunkami. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lipca 2020 r. (sygn. akt I CSK 131/19), w praktyce obrotu umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości oraz umowa zobowiązująca pozbawiona skutku rzeczowego pełnią często podobne funkcje, w związku z czym ich odróżnienie może nastręczać trudności. Skutki wywierane przez obie umowy są jednak zasadniczo odmienne. Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej, którą najczęściej jest umowa zobowiązująco-rozporządzająca lub umowa celu spełnienia świadczenia strony muszą złożyć oświadczenia woli, ewentualnie dokonać innych jeszcze czynności niezbędnych do zawarcia ważnej umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia. Z żądaniem takim może wystąpić jedna lub obie strony, w zależności od tego, czy umowa przedwstępna zobowiązuje tylko jedną stronę, czy – co w praktyce jest sytuacją częstszą – dwie strony. Wydany na tej podstawie prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie woli, a w praktyce przyjmuje się, że zastępuje umowę że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności i tym samym nie może wywierać skutku w postaci przeniesienia prawa własności z chwilą jej zawarcia. W wykonaniu umowy przedwstępnej strony muszą zawrzeć dalszą umowę, tym razem umowę zobowiązująco-rozporządzającą, przenoszącą własność albo też umowę tylko zobowiązującą do przeniesienia własności. W tym ostatnim przypadku konieczne będzie ponadto zawarcie dalszej umowy przenoszącej własność w wykonaniu umowy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomościUmowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, działki lub garażu nie musi przybierać formy aktu notarialnego – w przeciwieństwie oczywiście do umowy przyrzeczonej, która obowiązkowo musi zostać podpisana przed notariuszem. Ustawodawca dopuszcza, aby umowa tego rodzaju została zawarta w zwykłej formie pisemnej, choć niesie to ze sobą określone skutki dla stron takiego zauważył Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 2 lipca 2020 r. (sygn. akt I ACa 139/19), brak sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży w formie pisemnej nie stanowił o jej nieistnieniu. Żaden przepis prawa nie wymaga szczególnej formy dla umowy przedwstępnej, nawet gdy dotyczyć ma ona przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości. Nie zaprzecza temu ograniczenie uprawnień stron umowy w razie gdy umowa przedwstępna zawarta jest w innej formie, niż zastrzeżona dla umowy przyrzeczonej. O nieistnieniu czy nieważności umowy przedwstępnej nie może stanowić brak wskazania terminu zawarcia umowy art. 389 § 2 KC wyraźnie wskazuje, że nie jest konieczne określanie w umowie przedwstępnej takiego terminu. Niezastrzeżenie terminu ma jedynie ten skutek, że każda ze stron ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie nie dłuższym niż rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Powyższa regulacja ma i to znaczenie, że niewyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej pozbawia jej strony prawa żądania jej wynika z powyższego dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości także w formie ustnej, choć forma ta nie jest polecana. Jeśli dojdzie bowiem do konfliktu pomiędzy stronami, niezwykle trudno będzie wykazać jakie ustalenia zostały poczynione w ustnej umowie przedwstępnej. Najbezpieczniejszą i najtańszą opcją jest zawarcie takiego zobowiązania w formie pisemnej (forma aktu notarialnego jest oczywiście tutaj także dopuszczalna).Skutki niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomościCzasami zdarza się, że strony z różnych przyczyn nie zawierają umowy przedwstępnej. Oczywiście mają do tego prawo, jednak muszą liczyć się wówczas z konkretnymi konsekwencjami prawnymi. Stosunkowo najmniejsze dolegliwości pojawią się, gdy obie strony zgodnie zdecydują się na rozwiązanie umowy przedwstępnej – co do zasady każda z nich zwraca kontrahentowi to co do tej pory świadczyła. Zupełnie inaczej będzie w sytuacji, gdy jedna ze stron nie chce wykonać swojego zobowiązania i uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej. Jeśli następuje to z jej winy, druga strona może żądać zapłaty stosownego odszkodowania, a nawet zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Ten drugi przypadek jest jednak możliwy tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Forma pisemna gwarantuje jedynie prawo do stosownego odszkodowania z tytułu braku zawarcia umówionej w przyszłości skutki powstaną jednak, gdy strona nie może zawrzeć umowy przyrzeczonej, lecz nie robi tego ze swojej winy. W praktyce takie sytuacje wiążą się najczęściej z chorobą danej osoby, nagłym zdarzeniem losowym, utratą majątku, odmową przyznania zawnioskowanego kredytu na zakup mieszkania lub działki. W tej sytuacji decydująca będzie treść danej umowy przedwstępnej – jeśli strony określą w niej, że brak winy jednej ze stron, który pociąga niemożność zawarcia umowy przyrzeczonej nie wywoła żadnych skutków, to strona odstępująca nie poniesie w zasadzie żadnych konsekwencji prawnych. Z drugiej strony, jeśli umowa w żaden sposób nie będzie odnosiła się do tego rodzaju sytuacji, strona poszkodowana odstąpieniem zachowuje pełne prawo do stosownego odszkodowania, a nawet i żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (jeśli oczywiście umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego). Treść umowy przedwstępnej Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać w swej treści podstawowe elementy przyszłej umowy sprzedaży. Oczywiście Kodeks cywilny wskazuje tutaj niezbędne minimum, nie ma jednak przeszkód, aby strony skonstruowały znacznie szerszą umowę przedwstępną, niż wymaga tego od nich ustawodawca. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 maja 2019 r. (sygn. akt IV CSK 109/18), strony mogą do treści umowy przedwstępnej, poza istotnymi postanowieniami (art. 389 KC), wprowadzać w granicach określonych w art. 3531 KC postanowienia, które nie przesądzają o jej bycie ani skuteczności, ani nie odnoszą się do spełnienia świadczenia z tej umowy (zawarcie umowy przyrzeczonej), ale kształtują zachowanie stron w okresie poprzedzającym zawarcie umowy. Zastrzeganie świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej uznaje się za dopuszczalne, przy znacznym jednak zróżnicowaniu ocen co do ich prawnego charakteru. Chociaż porozumienia te są związane z umową przedwstępną, z reguły należy je traktować jako porozumienia odrębne. Ocena skutków zawarcia takiego porozumienia w razie uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej zależy przede wszystkim od jego jednak powinna zawierać podstawowa umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, domu lub działki? Będą to:oznaczenie stron umowy – przyszłego kupującego oraz sprzedającego,określenie przedmiotu umowy – zobowiązania do zawarcia umowy sprzedaży określonej nieruchomości,opisanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej,oznaczenie ceny sprzedaży danej nieruchomości,określenie prawa odstąpienia lub rozwiązania umowy przedwstępnej wraz z opisaniem skutków prawnych takiego zdarzenia dla stron,zadatek lub zaliczka, płatne w chwili zawarcia umowy przedwstępnej i zaliczane na poczet ceny w ramach przyszłej sprzedaży – nie jest to jednak element obligatoryjny,podpisy stron zobowiązania. FAQCzym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? Jest to umowa, na mocy której jej strony zobowiązują się do zawarcia innej umowy w przyszłości, tzn. umowy jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w każdej formie – ustnej, zwykłej pisemnej, aktu notarialnego lub z podpisami urzędowo umowa przedwstępna zobowiązuje do bezwzględnego zawarcia umowy przyrzeczonej?Nie, ponieważ obie strony umowy przyrzeczonej mogą zdecydować o rozwiązaniu takiego zobowiązania. Jeśli taką decyzję podejmie jednak tylko jedna ze stron, musi liczyć się z konsekwencjami prawnymi, głównie natury odszkodowawczej lub pod postacią przepadku zaliczki/ zadatku. Podstawa prawna:Art. 389. – [Umowa przedwstępna] – Kodeks cywilny Warto o niej pomyśleć przed ostatecznym przeniesieniem własności. Umowa ta pozwoli „zarezerwować” kupującemu działkę, a sprzedawcy dać quasi gwarancję na konkretne warunki zbycia. Dlaczego jest tak ważna w obrocie i jakie są jej konsekwencje? Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży działki? Umowa przedwstępna sprzedaży działki jest umową przez ktundefinedrą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna sprzedaży działki ma przede wszystkim zagwarantować zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność nieruchomości), ktundefinedrej podpisanie w danym momencie jest z jakichś przyczyn niemożliwe lub mało dogodne. Planujesz sprzedaż nieruchomości? Sfinalizuj transakcję w szybki i prosty sposundefinedb! Dodaj ogłoszenie na Elementy umowy przedwstępnej sprzedaży działki Umowa przedwstępna sprzedaży działki zbudowana jest z dwundefinedch części, tj. części wstępnej (zwanej powszechnie komparycją) oraz części właściwej. Część wstępna umowy przedwstępnej sprzedaży działki powinna wskazywać datę i miejsce zawarcia umowy oraz określać strony umowy. Stronami umowy mogą być osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne, ktundefinedrym ustawa przyznaje zdolność prawną (np. spundefinedłka komandytowa). Dane umieszczone w umowie powinny umożliwiać bezproblemową identyfikację. W przypadku: osoby fizycznej undefined imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, (opcjonalnie), PESEL; osoby prawnej/ jednostki organizacyjnej, ktundefinedrej ustawa przyznaje zdolność prawną undefined nazwa (firma), adres siedziby, numer NIP, REGON, KRS, dane osoby reprezentującej podmiot. Strony umowy zwyczajowo nazywa się undefinedSprzedającymundefined oraz undefinedKupującymundefined, jednakże chcąc być poprawnym, zgodnie z nomenklaturą wprowadzoną przez Kodeks cywilny, powinno być "Sprzedawca". Część właściwa umowy W części właściwej umowy powinny natomiast znaleźć się oświadczenie sprzedającego, w ktundefinedrym potwierdzi prawo własności do tej konkretnej działki. Należy rundefinedwnież podać podstawę nabycia praw do przedmiotu umowy, tj. wskazać dokument, na mocy ktundefinedrego nastąpiło przeniesienie prawa na osobę sprzedającego. Następnie umieszcza się kolejne oświadczenia, ktundefinedre zabezpieczają interesy kupującego. Powinny w swojej treści informować między innymi o braku wszczętych postępowań upadłościowych, egzekucyjnych, braku wnioskundefinedw o wszczęcie postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego, braku zaległości publicznoprawnych, braku obciążeń przedmiotowej działki długami, ograniczonymi prawami rzeczowymi, służebnościami oraz braku wszczętych postępowań egzekucyjnych mających na celu zajęcie przedmiotowej działki. Ponadto w części właściwej umowy strony powinny także zawrzeć postanowienia dotyczące przedmiotu umowy, ceny, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wpłaconej zaliczki lub zadatku. Umowa przedwstępna winna być opatrzona podpisami obu stron umowy. Forma umowy przedwstępnej sprzedaży działki Ustawodawca nie wymaga konkretnej formy dla umowy przedwstępnej, a zatem może ona zostać sporządzona zarundefinedwno w formie ustnej, pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Przy czym warto mieć na względzie, zakup działki to często jedna z ważniejszych inwestycji w życiu, stąd warto zadbać o poprawność transakcji i udać się do notariusza, ktundefinedry przygotuje umowę przedwstępną zgodną z przepisami prawa. W tym miejscu znajdziesz wzory umundefinedw związanych z obrotem nieruchomościami wraz z ich omundefinedwieniem. Koszt zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości nie wymaga dla swojej ważności szczegundefinedlnej formy, a zatem może być sporządzona w formie pisemnej. Koszt zawarcia takiej umowy jest zerowy. Jeśli jednak strony zdecydują się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, opłata uzależniona jest od kilku czynnikundefinedw, tj.: jeśli strony zdecydują się na zawarcie umowy przedwstępnej z podpisem notarialnie poświadczonym, a notariusz nie będzie sprawdzał jej treści - koszt zawarcia umowy wyniesie do 100,00 zł; jeśli notariusz będzie przygotowywał umowę przedwstępną, a potem przyrzeczoną, to wysokość taksy notarialnej będzie uzależniona od wartości nieruchomości. Do tego zostanie doliczona opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia, opłata sądowa oraz opłata za wypisy aktu notarialnego. Wysokość maksymalnej stawki taksy notarialnej przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości uzależniona jest od wartości rynkowej nieruchomości i zgodnie z undefined 3 ww. rozporządzenia wynosi: przy wartości do zł undefined 100,00 zł; przy wartości powyżej zł do zł undefined 100,00 zł + 3% od nadwyżki powyżej zł; przy wartości powyżej zł do zł undefined 310,00 zł + 2% od nadwyżki powyżej zł; przy wartości powyżej zł do zł undefined 710,00 zł + 1% od nadwyżki powyżej zł; przy wartości powyżej zł do zł undefined zł + 0,4% od nadwyżki powyżej zł; przy wartości powyżej zł do zł undefined zł + 0,2% od nadwyżki powyżej zł; przy wartości powyżej zł undefined zł + 0,25% od nadwyżki powyżej zł, nie więcej jednak niż zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisundefinedw ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadkundefinedw i darowizn nie więcej niż zł. Skutki zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości W nauce prawa rozrundefinedżnia się dwa podstawowe skutki zawarcia umowy przedwstępnej. Pierwszym z nich jest skutek tzw. słabszy polegający na tym, że w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, kupujący może żądać z tego tytułu odszkodowania. W takiej sytuacji koniecznym jest wykazanie, iż poniundefinedsł określoną szkodę przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Drugim skutkiem zawarcia umowy przedwstępnej jest skutek tzw. silniejszy związany z dochodzeniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wystąpienie skutku silniejszego zależy od tego, czy umowa przedwstępna spełniała warunki, od ktundefinedrych zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczegundefinedlności warunki co do formy. Ważne! Jeśli umowa przedwstępna sprzedaży działki zawarta została w formie aktu notarialnego, to można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie poprzestawać tylko na odszkodowaniu. Zadatek i zaliczka Podpisując umowę przedwstępną kupujący zwykle wpłaca sprzedającemu pewną kwotę. Kwota ta wynosi najczęściej 10% wysokości ostatecznej ceny i nazywana jest zaliczką lub zadatkiem. Rundefinedżnica między zaliczką a zadatkiem ujawnia się, gdy to sprzedający wycofa się ze złożonej wcześniej oferty. Zgodnie z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody. Ważne! Uiszczenie zadatku lub zaliczki nie jest obligatoryjne, jednak stanowi swoistego rodzaju zabezpieczenie przed bezzasadnym odstąpieniem od umowy przedwstępnej. Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży działki Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży działki jest możliwe jeśli w treści umowy przedwstępnej zawarto dodatkowe postanowienia, ktundefinedrych niewykonanie uzasadni skorzystanie z prawa odstąpienia od tej umowy. Należy wtedy postępować wedle wytycznych zawartych w umowie. Odstąpienie od umowy przedwstępnej można zapewnić przewidując w treści umowy prawo odstąpienia albo zadatek. W sytuacji, gdy umowa przedwstępna sprzedaży działki była sporządzona w formie aktu notarialnego, sprawa jest stosunkowo prosta, bowiem zawarcie umowy tej formie rodzi nie tylko roszczenie odszkodowawcze określone w art. 390 undefined 1 ale rundefinedwnież roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 64 i art. 1047 Wybundefinedr pomiędzy realizacją jednej z form należy do uprawnionego. Należy jednak pamiętać, że prawomocny wyrok przyznający odszkodowanie czy dobrowolna zapłata takiego odszkodowania przyjęta przez uprawnionego niweczą roszczenie o zawarcie umowy. To samo dotyczy sytuacji, gdy skuteczna realizacja roszczenia z art. 64 ktundefinedre także wykluczy roszczenia odszkodowawcze. Nie dotyczy to roszczenia o naprawienie szkody wynikłej ze zwłoki w zawarciu umowy przyrzeczonej. Może być ono dochodzone niezależnie od roszczenia o jej zawarcie. Szkoda wynikła ze zwłoki może być naprawiona tylko w razie zastrzeżenia odszkodowania w granicach dodatniego interesu umownego. Odszkodowanie możliwe jest do uzyskania dla strony przeciwnej za zerwanie umowy przedwstępnej ograniczone do ujemnego interesu umownego. Szkoda w granicach ujemnego interesu umownego dotyczy spraw majątkowych, ktundefinedre strona miałaby, gdyby nie wdała się w procedurę zawierania umowy przedwstępnej. Są to np. koszty negocjacji, dojazdundefinedw w celu ich prowadzenia, czy udzielonej pomocy prawnej. Nie ma tutaj natomiast mowy o wynagrodzeniu zyskundefinedw, ktundefinedre zostałyby osiągnięte wskutek wykonania umowy przyrzeczonej, czyli w przypadku gdy działka przeszła na nabywcę w rezultacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy to do sfery dodatniego interesu umownego. Ważne! Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w ktundefinedrym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W przypadku gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w ktundefinedrym orzeczenie stało się prawomocne. Umowa przedwstępna sprzedaży działki objętej wspundefinedłwłasnością Umowę przedwstępną sprzedaży działki musi podpisać zarundefinedwno kupujący jak i sprzedawca. Ważne jest jednak to, że jeśli właścicielem działki jest kilka osundefinedb, to umowa przedwstępna musi zostać opatrzona podpisami wszystkich wspundefinedłwłaścicieli. Wymundefinedg podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży działki przez wszystkich wspundefinedłwłaścicieli znajduje zastosowanie najczęściej w przypadku osundefinedb objętych wspundefinedlnością majątkową małżeńską. W takiej sytuacji, jeśli małżonkowie planują sprzedaż działki, pod umową przedwstępną oraz umową przyrzeczoną muszą podpisać się wspundefinedlnie. W tym miejscu przeczytasz więcej o utroju małżeńskiej wspundefinedlności majątkowej na przykładzie mieszkania. Natomiast, jeśli małżonek nabył działkę przed ślubem z własnych środkundefinedw, otrzymał je w darowiźnie lub spadku, to samodzielnie nią rozporządza i pod umowami sprzedaży podpisuje się indywidualnie (nawet jeśli obecnie jest w związku małżeńskim ze wspundefinedlnością majątkową). Działka w tym przypadku należy do jego majątku osobistego. Podobnie wygląda sytuacja ze strony nabywcy. Kupujący, ktundefinedry nabywa działkę do majątku osobistego i za pieniądze pochodzące z majątku osobistego pod umowami sprzedaży podpisuje się sam, nawet będąc w związku małżeńskim. Jeżeli małżeństwo wspundefinedlnie kupuje działkę , to pod dokumentami podpisują się razem. Umowa przedwstępna sprzedaży działki pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności działki została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży działki pod warunkiem jej skuteczności w przypadku otrzymania promesy bankowej otrzymanej przez kupującego lub jej nieskuteczności w razie nieotrzymania promesy bankowej w określonym terminie. Umowa przedwstępna sprzedaży działki a podatek dochodowy Umowa przedwstępna sprzedaży działki jest zobowiązaniem do przeniesienia własności działki, lecz samej własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero w momencie przeniesienia własności działki, a zatem moment zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w świetle przepisundefinedw nie przenosi własności, a jedynie ustala, że taki fakt nastąpi w przyszłości. Zgodnie z przepisami to faktyczny moment zbycia nieruchomości rodzi obowiązek podatkowy. Podatek od sprzedaży działki należny jest więc dopiero, kiedy zawarta zostanie umowa przyrzeczona. Umowa przedwstępna w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego Kwestie dotyczące umowy przedwstępnej sprzedaży były już wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Sądu Najwyższego. Tak na przykład Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 marca 2016 r. (sygn. akt: I CSK 161/15) rozstrzygając o kwestiach dotyczących charakterystyki umowy przedwstępnej wskazał, że umowa przedwstępna, jako umowa przygotowawcza, tym rundefinedżni się od umundefinedw definitywnych, że nie stanowi źrundefineddła obowiązku świadczenia, ktundefinedre bezpośrednio realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy. Umowa przedwstępna tworzy wyłącznie zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzekanej, ktundefinedra taki cel będzie realizować. Z tego względu niedopuszczalne jest wywodzenie z umowy przedwstępnej żądania wydania oznaczonej rzeczy lub zapłaty jakichkolwiek kwot pieniężnych przez stronę przed zawarciem umowy definitywnej, jako wykonania obowiązku świadczenia i co więcej, ktundefinedrego można dochodzić na drodze sądowej. Z umowy przedwstępnej taki obowiązek nie może wynikać, bowiem świadczenie polega w tym wypadku na złożeniu stosownego oświadczenia woli w ramach mechanizmu zawierania umowy przyrzeczonej. ____ Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@ , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu. Zawarcie umowy przedwstępnej Zawarcie umowy przedwstępnej ma na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej), w tym przypadku właściwej umowy sprzedaży gruntu. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej, bądź obu stron umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie stanowi ona źródła obowiązku świadczenia przez którąkolwiek ze stron. Tym samym, co do zasady na mocy samej umowy przedwstępnej Sprzedawca nie ma obowiązku wydania gruntu, natomiast po stronie Kupującego nie powstaje obowiązek zapłaty ceny. Forma umowy przedwstępnej Umowę przedwstępną sprzedaży gruntu można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, może jednak realizować – w zależności od sytuacji – np. roszczenie o naprawienie szkody, roszczenie zwrotu zaliczki, czy roszczenie dotyczące kary umownej. Strony umowy W umowie należy precyzyjne wskazać Sprzedawcę oraz Kupującego. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Ponadto należy zbadać, czy grunt stanowi wyłączną własność Sprzedawcy. Liczbę właścicieli można sprawdzić w dostępnej online przeglądarce Ksiąg Wieczystych. W tym celu niezbędne będzie posiadanie numeru Księgi Wieczystej nieruchomości. Szczególna jest sytuacja małżonków. Definitywne zbycie gruntu, które wchodzi do majątku wspólnego małżonków albo nabycie gruntu na rzecz majątku wspólnego wymaga dla swojej ważności zgody drugiego małżonka. Często grunt stanowi współwłasność obu małżonków, którzy zakupili nieruchomość w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego. Zgoda może być wyrażona przez wskazanie jako strony umowy obu małżonków bądź w oddzielnym dokumencie. PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY GRUNTU Dnia ………………………r., w …………………………, pomiędzy: Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ………………………………………………………………… o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Sprzedawcą” a Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………. o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Kupującym”, zwanymi dalej łącznie „Stronami”, a każda z osobna „Stroną”, zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, treści następującej: Przedmiot umowy Należy dokładnie opisać grunt, będący przedmiotem umowy przedwstępnej poprzez wskazanie adresu, zabudowań czy numeru KW. Należy także precyzyjne określić zobowiązania stron, aby nie budziły one wątpliwości. Tutaj będzie to zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży gruntu. W dalszej kolejności należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży za istotne postanowienia uznaje się określenie: po stronie sprzedawcy zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania jej; po stronie kupującego zapłatę ceny. § 1 Przedmiot Umowy 1. Sprzedawca oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej*/ nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym/gospodarczym*, znajdującej się w …………………………, w dzielnicy ……………przy ul. …………………………………………, oznaczonej jako działka nr ……………………, o powierzchni ………………, dla której Sąd …………………… w ………………, Wydział ………………………… prowadzi księgę wieczystą pod numerem …………………………………… (dalej: „Nieruchomość gruntowa”), na dowód czego Sprzedawca przedkłada aktualny odpis z tejże księgi wieczystej oraz wypis z rejestru gruntów z dnia ………….. wydany przez ……………… , stanowiące załączniki do Umowy. 2. Przedmiotem Umowy jest zobowiązanie Stron do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości gruntowej (dalej: „Umowa przyrzeczona”). 3. Strony oświadczają, że znany jest im stan prawny oraz faktyczny Nieruchomości i nie wnoszą do niego żadnych zastrzeżeń. Cena Cena będąca istotnym elementem umowy sprzedaży musi zostać wskazana w umowie. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowo, jak i słownie pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. Należy również dokładnie określić termin oraz sposób, w jaki ma nastąpić zapłata ceny. Strony mogą umówić się, że cześć ceny zostanie wpłacona tytułem zaliczki, bądź zadatku wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, zaś pozostała cześć wraz z zawarciem umowy przyrzeczonej. Zaliczka/zadatek co do zasady są zaliczane na poczet ceny. § 2 Cena 1. Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Nieruchomość gruntową za cenę ……………………………… zł (słownie: ………… złotych) (dalej: „Cena”), a Kupujący oświadcza, że zobowiązuje się kupić od Sprzedawcy Nieruchomość gruntową za wskazaną Cenę. 2. Strony zgodnie ustalają, że Cena zostanie zapłacona w następujący sposób: a. kwota ……………… zł (słownie: …………………… złotych) – tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez ……………………………… o numerze ………………………..……………………… • w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy, co Sprzedawca pokwituje na piśmie* • w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza* i w razie zawarcia Umowy przyrzeczonej, Zadatek zostanie zaliczony na poczet Ceny; ALBO a. kwota ……………… zł (słownie: …………………… złotych) - tytułem zaliczki (dalej: „Zaliczka”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez ……………………………… o numerze ………………………..……………………… • w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy, co Sprzedawca pokwituje na piśmie* • w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza* i w razie zawarcia Umowy przyrzeczonej, Zaliczka zostanie zaliczona na poczet Ceny; b. kwota ……………………….. zł (słownie: …………………..………………… złotych) – tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, Kupujący zapłaci Sprzedawcy przelewem na rachunek bankowy prowadzony przez ……………………… o numerze ……………………………… • w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy, co Sprzedawca pokwituje na piśmie* • w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej*. Zawarcie umowy przyrzeczonej – zaliczka/zadatek Strony w umowie przedwstępnej powinny wyznaczyć termin, do którego należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Wyznaczenie terminu będzie oddziaływało dyscyplinująco oraz ewentualnie ułatwi egzekwowanie obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie zostanie oznaczony, stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej będzie przysługiwało uprawnienie na wyznaczenia terminu. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Nie bez znaczenia pozostaje uregulowanie sposobu pokrycia kosztów sporządzenia aktu notarialnego, które w przypadku gruntu mogę być znaczące. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedawca powinien dokonać zwrotu zaliczki. Co do zasady nie ma znaczenia z jakiej przyczyny nie doszło do zawarcia umowy definitywnej. Jednak dopuszczalna jest modyfikacja postanowień umownych dotyczących zaliczki, np. doprecyzowanie, w jakich okolicznościach zaliczka nie podlega zwrotowi. Natomiast zadatek z reguły nie podlega zwrotowi. Różnice tą należy wziąć pod uwagę przy podpisywaniu umowy. Wpłata zaliczki tym różni się od zadatku, że w mniejszym stopniu gwarantuje zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej. § 3 Zawarcie Umowy przyrzeczonej 1. Strony postanawiają, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do dnia ……………………… r. 2. Wpłacony przez Kupującego Zadatek nie podlega zwrotowi w razie niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący. ALBO 2. W wypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej Sprzedawca zwróci Kupującemu Zaliczkę, na wskazany przez niego rachunek bankowy, w terminie ………………… dni od upływu terminu wyznaczonego do zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną. 4. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący. Kara umowna W umowie tego rodzaju możliwe jest również wprowadzenie postanowień dotyczących kary umownej na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Kara umowna ma to znaczenie, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej. § 4 Kara umowna 1. Strony postanawiają, że w przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …… (słownie: ……) złotych. 2. Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona winna zostać zawarta. 3. Strony są uprawnione do dochodzenia odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną karę umowną na zasadach ogólnych. 4. Uprawnienie do żądania zastrzeżonej karu umownej jest niezależne od uprawnień wynikających z Zadatku. Postanowienia końcowe Postanowienia końcowe stanowią uzupełnienie umowy przez wskazanie kierunków interpretacyjnych. W tym miejscu umiejscawia się również regulacje dotyczące sposobu/formy zmiany umowy. Wskazany we wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie, drogą email), będą nieważne i strony nie będą nimi związane. Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony. Do umowy możemy załączyć dokumenty związane z przedmiotem umowy, w tym przypadku będzie to wydruk z księgi wieczystej nieruchomości gruntowej oraz wypis z rejestru gruntów. § 5 Postanowienia końcowe 1. Postanowienia Umowy stanowią całość porozumienia między Stronami i zastępują wszelkie wcześniejsze umowy, porozumienia i uzgodnienia, ustne lub pisemne, pomiędzy jej Stronami w odniesieniu do jej przedmiotu. Wszelkie załączniki wskazane w treści Umowy stanowią jej integralną część. 2. Wszystkie nagłówki Umowy zostały umieszczone wyłącznie w celu ułatwienia orientacji w jej treści i nie mają wpływu na interpretację postanowień Umowy. 3. W sprawach nieuregulowanych w Umowie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. 4. Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. 5. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. Załączniki: 1. aktualny odpis z księgi wieczystej Nieruchomości gruntowej, 2. wypis z rejestru gruntów z dnia …………………………………... Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży gruntu: Pobierz DOC Pobierz PDF Maciej Jakubowski - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych oraz bieżącą obsługą przedsiębiorców. Dotychczasowe doświadczenie zdobywał także w renomowanych kancelariach warszawskich w zakresie prawa korporacyjnego i podatkowego. Aplikant II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi, stypendysta na Uniwersytecie Pavla Jozefa Šafárika w Koszycach. Jest laureatem konkursu organizowanego przez Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Umowa z następcą może być nieodpłatna (np. darowizna) lub odpłatna (np. dożywocie). W braku odmiennej woli stron jest to umowa dożywocia (art. 88 ust. 1). Ponadto umowa z następcą może zawierać inne postanowie­ nia, w szczególności dotyczące wzajemnych świadczeń stron przed i po przeniesienia przez rolnika własności gospodarstwa rolnego na następcę (art. 84 zd. 1). Określone w art. 84 zd. 2 ustawy świadczenia dodatkowe, jak też wzajemne świadczenia, mogą być zastrzegane w umowie z następcą każ­ dego typu, czyli zarówno w umowie przedwstępnej (art. 84,91 ustawy), jak i w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności gospodarstwa rol­ nego (art. 84), jak i umowie przenoszącej własność gospodarstwa rolnego (art. 85). Charakterystyczne jest uregulowanie ustawy zezwalające na za­ strzeganie różnych postanowień, w tym świadczeń wzajemnych w umowie 1) przedwstępnej (oraz 2) zobowiązującej i 3) rozporządzającej — w tych dwóch ostatnich przypadkach (2,3) nigdy to nie budziło wątpliwości). Mimo braku art. 84 zd. 2 (czy teżart. 88 ust. 2) świadczenia takie, w tym wzajem­ ne lub niewzajemne mogłyby być zastrzegane w umowie przedwstępnej (art. 84, 91). Wynikałoby to ze swobody umów (art. 3531, art. 58 Do­ brze zrobił ustawodawca, że przykładowo wskazał na różne postanowienia, w tym świadczenia wzajemne w umowie przedwstępnej, bowiem pozwala to uniknąć wątpliwości interpretacyjnych, które mogłyby być, gdyby tego przepisu (art. 84 zd. 2,91 ustawy) nie było. Umowa przedwstęp­ na może zawierać różne postanowienia, w tym według mnie również takie, które wywołują skutek od zaraz (ex nunc), a nie dopiero z chwilą zawarcia umowy stanowczej (przyrzeczonej), jakby to na pozór mogło się wydawać. Z takiego postawienia sprawy przez ustawodawcę w art. 84 zd. 2,91,88 ust. 2 ustawy wynika, że wszystkie schematy podziałowe czynności prawnych mają zastosowanie na tle umowy przedwstępnej (art. 84, 91). To samo według mnie wynikałoby ze swobody umów, nawet gdyby nie było art. 84 zd. 2, 88 ust. 2, 91 ustawy (art. 3531, 58 Czyli umowa przedwstępna może teoretycznie być umową, która jest czynnością zobowiązującą — roz­ porządzającą — upoważniającą, przysparzającą, odpłatną — nieodpłatną, kauzalną. Na pozór mogłoby się wydawać, że te schematy podziałowe nic mają zastosowania do umowy przedwstępnej. Tak jednak nie jest. Wyni­ ka to ze swobody umów w umowie przedwstępnej w (art. 389,390,353', 58 W pełni te różne klauzule umowne mogą być w umowie przedwstę­ pnej (art. 84, 88 ust. 2, 91 ustawy, art. 3531, 58 Stanowią one element prawny jednej umowy z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej). Nie jest to zespół umów, jak mogłoby się wydawać (za­ równo na tle art. 84, 91 ustawy, jak i na tle — art. 389, 390, 3531, 58 Jest to zatem jedna umowa przedwstępna (lub zobowiązująca albo roz­ porządzająca) z różnymi świadczeniami. W umowie przedwstępnej świad­ czenia zasadnicze odnoszą się do czasu zawarcia umowy stanowczej (przy­ rzeczonej) — zawarcie umowy stanowczej (przyrzeczonej), pewne świad­ czenia, które mogą mieć równorzędny charakter lub podrzędny w stosun­ ku do umowy stanowczej, mogą być zawarte w umowie przedwstępnej. Stąd należyta staranność musi być skierowana na interpretację tych umów. Ale jest to zagadnienie ogólne występujące na tle umów cywilnoprawnych, które tu ma zastosowanie. W tej interpretacji umowy przedwstępnej (i świad­ czeń z niej wynikających) trzeba mieć na uwadze charakter prawny umo­ wy z następcą jako umowy przedwstępnej (art. 84, 91 ustawy). Pozwoli to uniknąć wielu wątpliwości interpretacyjnych. Przykładowo mogą to być czynności także upoważniające, np. rolnik udziela pełnomocnictwa ogólnego (art. 98, 99 do zarządu gospodar­ stwem rolnym następcy w okresie pracy w gospodarstwie rolnym. Może to być także pełnomocnictwo rodzajowe (do czynności określonego rodzaju) lub pełnomocnictwo do konkretnych czynności (art. 98 Do świadczeń może zobowiązać się w umowie z następcą przedwstęp­ nej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) rolnik lub następca (alter­ natywa zwykła). Przykładowo do oznaczonych świadczeń może zobowią­ zać się następca. Do oznaczonych świadczeń może zobowiązać się rolnik, np. do utrzymania następcy jako wynagrodzenie za pracę w gospodarstwie rolnym przez następcę przez cały okres pracy w gospodarstwie rolnym. Do utrzymania rolnika — może w umowie z następcą przedwstępnej (lub zo­ bowiązującej albo rozporządzającej) zobowiązać się następca. Środki na to może czerpać z własnych źródeł lub z dochodu z pracy w gospodarstwie rolnym. Następca pracując w gospodarstwie rolnym ma status wynikający z pracy w gospodarstwie rolnym. Nie jest on posiadaczem (samoistnym lub zależnym) gospodarstwa rolnego ani właścicielem, lecz dzierżycielem. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby rolnik przeniósł posiadanie — samoistne lub zależne — na następcę (np. dzierżawa, art. 708 „dzierżawa” nieodpłat­ na, użytkowanie) zachowując własność gospodarstwa rolnego. Rolnik po­ winien jednak zachować ostrożność w oddawaniu gospodarstwa rolnego w posiadaniu zależne (zachowując oczywiście posiadanie samoistne gospo­ darstwa rolnego — art. 337 a zwłaszcza samoistne następcy. Następ­ ca może pracować bezpłatnie lub za wynagrodzeniem. W braku odmien­ nej umowy praca jest bezpłatna. Wszystko zależy od tego, jaki model prawny prowadzenia gospodarstwa rolnego po zawarciu umowy z następcą 1) przedwstępnej (lub 2) zobowią­ zującej albo 3) rozporządzającej — w tym ostatnim przypadku (3) jest to na ogół nieaktualne, por. jednak art. 28 ustawy) zorganizują, wybiorą rol­ nik i następca. Dużą rolę będą miały do odegrania stosunki osobiste mię­ dzy rolnikiem a następcą. Wskazana jest tu ostrożność obydwu stron. Zau­ fanie może być łatwo zachwiane. W tej charakterystyce ogólnej umowy z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) nie można wchodzić w kwestie szcze­ gółowe, można rzecz ująć tylko ogólnie, syntetycznie. Wydaje się, że na tle umowy z następcą 1) przedwstępnej (lub 2) zobo­ wiązującej albo 3) rozporządzającej — w tym ostatnim przypadku por. art. 28 ustawy) możliwa jest konstrukcja spółki cywilnej między rolnikiem a następcą (lub następcami — może bowiem być ich kilku) w prowadze­ niu gospodarstwa rolnego. W przypadku umowy przedwstępnej spółka cy­ wilna byłaby elementem tej umowy zasadniczym obok pierwszego pod­ stawowego celu, jakim jest zawarcie umowy stanowczej (przyrzeczonej); gospodarstwo rolne byłoby w okresie do przejścia prawa własności gospo­ darstwa rolnego na następcę (następców) prowadzone wspólnie przez rol­ nika i następcę. Teoretycznie mogą oni prowadzić to gospodarstwo rolne wspólnie także po zawarciu umowy przenoszącej własność gospodarstwa rolnego na następcę, ale stosowano by zasady zawieszenia prawa do części uzupełniającej emerytury lub renty na zasadach określonych w art. 28 usta­ wy. Spółka nadal mogłaby istnieć, a od wyboru wspólników zależałoby, czy zdecydują się na pełną emeryturę lub rentę czy też na składkową tylko część emerytury lub renty (por. w tej sprawie bliżej art. 28 ustawy, do którego odsyłam). Wspólnicy powinni zachować należytą ostrożność, staranność przy decydowaniu się na tę formę współpracy rolnika i następcy z uwagi na skut­ ki prawne (przede wszystkim cywilne; administracyjne, w tym podatko­ we; procesowe) zawarcia takiej umowy spółki cywilnej. Spółka cywilna w perspektywie krótkotrwałej jest nieistotna. Dowodem tego jest cel umo­ wy z następcą i ustawy emerytalnej. Spółka cywilna jest dyskusyjna w tym przypadku na tle ustawy emerytalnej. Jak widać, nie sposób nawet ogólnych zasad omówić. Po prostu musi je zastąpić swoboda umów, która zna mnóstwo różnorodnych klauzul pra­ wnych, konstrukcji prawnych. Stosunki między następcą a rolnikiem mogą być oparte o kryterium etyczne — cywilne — ekonomiczne. Ich synchro­ nizacja da pozytywne rezultaty osobiste, społeczne, ekonomiczne i prawne. Wymaga to przestrzeganie przede wszystkim zasad etyki — moralnych, które tak łatwo są nieprzestrzegane. Przełożenie etyki na prawo należy do prawnika, stron umowy. Ale etyki nie zastąpi najlepiej skodyfikowany sy­ stem prawny. Prawidłowe sformułowanie umowy z następcą przedwstęp­ nej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) pozwoli na przestrzeganie podstawowych zasad etycznych — moralnych. Stąd mocna rola osób spo­ rządzających tę umowę — notariuszy. Znajomość zasad etyki, prawa, eko­ nomii, w czym pomocna jest swoboda umów, pozwoli uniknąć przynajmniej niektórych ujemnych skutków prawnych. Świadczenia z dożywocia (art. 908 § 1 normalnie zastrzega się w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności gospodarstwa rolne­ go w zamian za dożywotnie utrzymanie (art. 88 ust. 1, art. 84). W umowie przedwstępnej (art. 84,91) zastrzega się zazwyczaj zawarcie umowy stanow­ czej dożywocia. Zazwyczaj świadczenia z umowy dożywocia należą się wówczas, gdy wykonano nie tylko umowę przedwstępną do zawarcia umo­ wy dożywocia (art. 84, 91), ale także umowę zobowiązującą do przeniesie­ nia prawa własności gospodarstwa rolnego (art. 88 ust. 1 ustawy). W umowie z następcą można zastrzec różne świadczenia na rzecz rolni­ ka lub osób trzecich, np. obowiązek kształcenia dzieci rolnika, obowiązek spłat na rzecz oznaczonych osób itd. W tym ostatnim przypadku umowa w tej części jest umową na rzecz osoby trzeciej (art. 393 Do obowiązku wydania nieruchomości oraz przejścia korzyści i cięża­ rów (długów) dotyczących nieruchomości z uwagi na odpłatny charakter umowy dożywocia stosuje się według mnie przepisy o sprzedaży (art. 548 Rolnik — zbywca ponosi odpowiedzialność z tytułu wad fizycznych i prawnych nieruchomości (art. 556 i nast. Jak podkreślono uprzednio, podobnie jak przy umowie darowizny ciężary związane z rzeczą przecho­ dzą na obdarowanego (art. 548 per analogiam). W umowie darowizny nie ma odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne darowizny (por. art. 892 Jest to bowiem umowa nieodpłatna. W skład ustawowej treści dożywocia (art. 908 § 1 art. 88 ust. 1 usta­ wy) nie wchodzi użytkowanie nieruchomości zazwyczaj gruntowej oraz służebność osobista mieszkania. Uprawnienia te (użytkowanie, służebność osobista, w tym służebność osobista mieszkania) mogą przysługiwać rolni­ kowi wtedy, gdy zastrzegł sobie je w umowie z następcą (art. 84, 85 usta­ wy). W braku zastrzeżenia umownego uprawnienia te (użytkowanie, słu­ żebność osobista) nie przysługują rolnikowi. Jest to niedopatrzenie usta­ wodawcy. Sprawa mieszkania oraz użytkowania nieruchomości (zazwyczaj gruntowej) jest podstawową sprawą dla rolnika. Prawo do mieszkania oraz użytkowanie działki na ogół było zastrzegane w dotychczasowych ustawach (1977, 1982) o różnym charakterze prawnym. Nie ma na to tu miejsca. W przepisach przechodnich ustawy w zasadzie wzmocniono w zakresie pra­ wa do mieszkania oraz działki dotychczasowe uprawnienia rolników. Nie uregulowano tego problemu w ustawie. A jest to podstawowe prawo, upraw­ nienie rolnika — mieszkanie, użytkowanie (własność) działki. Daje mu to gwarancję stabilności życiowej tak konieczną w umowie dożywocia. Zgo­ dnie z art. 28 ust 4 pkt 1 rolnik może zachować na własność nieruchomość gruntową wraz z budynkami oraz nieruchomości gruntowe o obszarze do 1 ha gruntów rolnych i leśnych. Ale takie uprawnienie musi wynikać z tre­ ści umowy z następcą (art. 84, 85, 91 ustawy). W braku takiego zastrzeże­ nia rolnik przenosi własność całego gospodarstwa rolnego (art. 84, 85 usta­ wy). Stąd rola notariusza -—- osoby sporządzającej umowę — aby wskazać rolnikowi na to prawo i należycie je zabezpieczyć także przed naciskami psychicznymi ze strony następcy. Rolnikowi wolno oczywiście — wynika to ze swobody umów — zachować słabsze prawo niż własność mieszkania (z nieruchomością gruntową) oraz własność nieruchomości gruntowej. Rol­ nik może bowiem zachować sobie przykładowo tylko służebność osobistą mieszkania i pomieszczeń gospodarczych oraz użytkowanie działki gruntu (nieruchomości gruntownej) do 1 ha. Z art. 28 ustawy wynikają także szer­ sze uprawnienia rolnika, do przepisu tego należy odesłać. W braku odmiennych postanowień (art. 88 ust. 2 ustawy, art. 908 § 1 rolnik ma tylko status domownika w zakresie uprawnień mieszkanio­ wych oraz nie ma prawa użytkowania działki gruntu (nieruchomości grun­ towej). Rolnik jako domownik jest dzierżycielem, nie jest posiadaczem mieszkania. Nie przysługuje mu zatem ochrona posesoryjna (art. 349 ani tym bardziej petytoryjna (art. 222 W tej sytuacji rolnik w każdej chwili może zostać usunięty z mieszkania i nie korzysta z ochrony poseso- ryjnej ani petytoryjnej. Przysługuje mu tylko — jak się wydaje — roszcze­ nie obligacyjne o przywrócenie statusu domownika (przywrócenie zamie­ szkania) w stosunku do następcy. Rolnik przeniósł na następcę własność i posiadanie gospodarstwa rolnego. Taki stan rzeczy wydaje się wątpliwy. Nie jest on uzasadniony w sensie etycznym i prawnym ani też społecznym. Wymaga to podjęcia odpowiednich zabiegów interpretacyjnych. Dożywot- nika można uznać za posiadacza zależnego mieszkania. Byłoby to upraw­ nienie obligacyjne wynikające z umowy dożywocia. A ponieważ do doży­ wocia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczo­ nych (art. 910 § 1 nie wchodząc w dyskusje teoretyczne czy dożywo­ cie jest prawem rzeczowym ograniczonym, czy ya^w-prawem rzeczowym ograniczonym, czy zobowiązaniem realnym, należy przyjąć, że rolnik — do- żywotnik ma roszczenie rzeczowe (art. 251 w zw. z art. 222 w zw. z art. 910 czyli korzysta z ochrony prawnorzeczowej w zakresie mieszkania. Dożywotnik — rolnik miałby zatem roszczenie obligacyjne skuteczne względem następcy oraz prawnorzeczowe skuteczne erga omnes (względem wszystkich) o ochronę prawa swego do mieszkania. Przy tej koncepcji po­ nadto rolnik — dożywotnik korzystałby z ochrony posesoryjnej (art. 344 i nast. — art. 336 i nast. jako posiadacz zależny. I do tej koncepcji na­ leży się przychylić. Według mnie prawo dożywocia jest pewnego rodzaju prawem rzeczowym ograniczonym (art. 910 § 2 Sprawa wymaga in­ 48 terwencji ustawodawcy przez zastrzeżenie prawa do mieszkania i działki gruntu w postaci prawa własności, a przynajmniej służebności osobistej mie­ szkania i użytkowania działki. Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokali w budynkach (mieszkalnych lub gospodarczych) wchodzących w skład gospodarstwa rolnego 1 ub nie wchodzących w jego skład. Przedmiotem umowy z następcą jest gospodarstwo rolne. Czasami umowa darowizny połączona jest z inną umową odpłatną lub darmą, np. z dożywociem, sprzedażą itp. Stanowi wówczas tzw. umowę mieszaną i zachodzi kwestia, jakie przepisy należy do niej zastosować. Można ją albo rozłożyć na poszczególne elementy — M. N.: darowiznę — dożywocie — sprzedaż itd. — i do każdego z nich stosować przepisy dla niego właściwe, albo też traktować jako jednolitą umowę, do której zasto­ sowanie mają przepisy wszystkich typów w skład jej wchodzących14. 14 A. Ohanowicz, w: A. Ohanowicz, J. Górski, Zarys prawa zobowiązań, Warsza­ wa 1970, 15 Por. jw. Umowa z następca przedwstępna (lub zobowiązująca albo rozporządza­ jąca) z zastrzeżeniem innych postanowień, w szczególności świadczeń wza­ jemnych, może być umową mieszaną. Zachodzi wówczas pytanie, jakie przepisy do takiej umowy stosować. Trzeba odesłać tu do ogólnych zasad prawa cywilnego w tym zakresie. Można teoretycznie tę umowę rozłożyć na poszczególne elementy i do każdego z nich stosować przepisy dla niego właściwe — co nie wydaje się zasadne, albo też traktować jako jednolitą umowę, do której zastosowanie mają przepisy wszystkich typów w skład jej wchodzących. Możliwe jest połączenie umowy darowizny z inną umo­ wą odpłatną lub darmą, np. z dożywociem, sprzedażą Możliwa jest sytuacja odwrotna, połączenia umowy dożywocia z inną umową odpłatną lub nieodpłatną, np. z darowizną, sprzedażą. W umowie z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozpo­ rządzającej) mogą być różne świadczenia — umowa mieszana (dożywocie — darowizna — renta — sprzedaż — użytkowanie — służebność osobista mieszkania (por. jednak art. 908 § 2 — dzierżawa itp.). Trzeba zawsze badać, czy jest to umowa mieszana czy też zespół umów połączonych ze sobą wzajemnie. W braku odmiennej woli stron, która zawsze jest dopu­ szczalna zgodnie ze swobodą umów, jest to jedna umowa mieszana (art. 84 zd. 2 ustawy). Stosuje się tu ogólne zasady prawa cywilnego w tym zakresie. Jeśli jest to darowizna, to stosuje się zasady takie jak przy darowiźnie, chyba że przepisy ustawy z 20 XII 1990 r. stanowią inaczej. Jeśli jest to umowa dożywocia, to stosuje się przepisy o umowie dożywocia, chyba że z ustawy z 20 XII 1990 r. wynika co innego (z wyraźnych przepisów lub z ich wykładni). Kolejne zagadnienie to dopuszczalność zastrzegania w umowie z następ­ cą nieodpłatnej (np. darowizny) powyższych świadczeń („świadczeń dodat­ kowych”) na rzecz rolnika lub osób trzecich. Teoretycznie można prezen­ tować trzy stanowiska: 1) powyższe świadczenia mogą być zastrzegane w odrębnej umowie (dwie połączone umowy: z następcą, o „świadczenia dodatkowe”), 2) „świadczenia dodatkowe” mogą być zamieszczone w umowie z następcą, 3) świadczenia takie nie mogą być zamieszczone w umowie z następcą. Stanowisko pierwsze nie budzi wątpliwości, takie dwie zespolone nawet w jednym dokumencie umowy są dopuszczalne. Uznawali to nawet zwolennicy tezy trzeciej. Uzasadnienia normatywnego nie ma na pewno stanowisko trzecie, opiera się ono w istocie na założeniu, że zastrzeżenie „świadczeń dodatkowych” jest sprzeczne z zasadą nieod­ płatności umowy z następcą. Jak to uzasadniono uprzednio, umowa z na­ stępcą ze „świadczeniami dodatkowymi”, jest czynnością nieodpłatną. Uza­ sadnienie normatywne ma stanowisko drugie. Jego argumentacja pozosta- je w ścisłym związku z charakterem prawnym umowy z następcą. Kto jest zwolennikiem tezy, że umowa z następcą jest umową darowizny, ten ma sprawę bardzo prostą. Wszak dopuszczalna jest darowizna z poleceniem (art. 893 Z polecenia nie wpływa wierzytelność dla osoby uprawnionej. Do­ puszczalna jest tzw. darowizna obciążliwa, wynika to ze swobody umów; w umowie takiej darczyńca nakłada na obdarowanego obowiązek określo­ nego świadczenia na rzecz darczyńcy lub osoby trzeciej. Podmioty te mają wierzytelność o spełnienie świadczenia. Kto natomiast twierdzi, źe umo­ wa z następcą nieodpłatna nie jest umową darowizny, lecz odrębną umo­ wą cywilnoprawną, ten poprzez analogię z przepisów o darowiźnie (pole­ ceniu, darowiźnie obciążliwej), jako że są to umowy rodzajowe zbliżone, może uzasadnić dopuszczalność „świadczeń dodatkowych”. Za nimi prze­ mawia także zasada swobody umów (art. 58 Wynika z niej, że w nie­ odpłatnych umowach zobowiązująco-rozporządzających (umowa darowi­ zny, z następcą) dopuszczalne są „świadczenia dodatkowe”. Wprost to wynika obecnie z art. 84 zd. 2 ustawy. Nadto za ich przyjęciem przema­ wiają względy etyczne. Emerytury (renty) często nie zaspokajają usprawie­ dliwionych potrzeb rolnika. Fakt, że rolnik może wnieść powództwo ali­ mentacyjne przeciwko następcy16, nie wyłącza dopuszczalności „świadczeń dodatkowych” w umowie z następcą. Tradycyjnie w umowach, w których dochodzi do zmiany pokoleń w rolnictwie (dożywocie, darowizna, umowy nienazwane — działy za życia), dopuszczalne są „świadczenia dodatkowe”. Czemu inaczej postępować w umowie z następcą, która należy do tego typu umów. Z kolei zastrzeżenie „świadczeń dodatkowych” nie sprzeciwia się założeniom ustawy emerytalno-rentowej. Poza tym jest wyraźny przepis, który zezwala na ich zastrzeganie (art. 84 zd. 2). Nie ma obecnie ograni­ czeń do świadczeń „alimentacyjnych” w umowie z następcą. Świadczenia stron mogą być dowolne (art. 84 zd. 2). Ustawa z 1990 r. nie przewiduje ograniczeń wysokości świadczenia. Jest zatem bezdyskusyjne, że dopu­ szczalne są np. świadczenia dodatkowe w postaci opału, środków żywno­ ściowych. Nie sprzeciwia się to zasadzie nieodpłatności umowy z następ­ cą. Świadczenia te nie muszą mieć charakteru alimentacyjnego. Można przez analogię stosować do nich art. 913 § 1 i zamienić świadczenia w naturze na odpowiednią rentę, ale muszą być spełnione przesłanki wy­ mienionego przepisu. Nadto: „świadczenia dodatkowe” a także wzajem­ ne dopuszczalne są w umowie z następcą. Od woli stron zależy, czy zawar­ ta umowa ma charakter nieodpłatny (np. darowizny) czy odpłatny (np. do­ żywocia). „Świadczenia dodatkowe”, a także świadczenia wzajemne są do­ zwolone bez ograniczeń (art. 84 zd. 2 ustawy). 16 Uchw. SNz 8 I 1982 r. III CZP 58/81, OSNCP 1982, 17 2 ustawyz1990r. był art. 21ustawyz 1982 M. Niedośpiał,„Świadczenia dodatkowe”..., s. 26 in. Jeżeli rolnik przeniósł własność gospodarstwa rolnego na następcę przed nabyciem prawa do emerytury lub renty, a w umowie z następcą albo w umowie zawartej w celu wykonania tej umowy nie postanowiono ina­ czej, może on także żądać od następcy, w zakresie określonym w art. 88 ust. 1 — to jest w zakresie uzasadnionym potrzebami rolnika i członków jego rodziny oraz warunkami majątkowymi i osobistymi następcy, z uwzględnie­ niem jego nakładu pracy w gospodarstwie rolnym i korzyści uzyskanych od rolnika przed objęciem gospodarstwa — świadczeń pieniężnych w wy­ sokości nie przekraczającej połowy emerytury podstawowej miesięcznie do czasu nabycia prawa do emerytury lub renty (art. 88 ust. 2 ustawy). Omówie­ nie tego przepisu wymagałoby odrębnego opracowania17. Umowa sprzedaży jest dopuszczalna, ale trzeba mieć na uwadze dewa­ luację pieniądza. Jeśli pieniądz nie zostanie skapitalizowany, np. w dobrach materialnych, np. dom, to traci na wartości. Dlatego rolnik musi rozważyć, czy dokonać umowy sprzedaży czy dożywocia; umowa dożywocia daje wprawdzie niskie, ale stałe dochody, zaś sprzedaż może dać wysoki jedno­ razowy dochód, który wkrótce m

umowa przedwstępna przeniesienia praw do działki